Westliche Altstadt

Die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Westliche Altstadt“ ist am 07.09.2019 in Kraft getreten. Das Gebiet ist Bestandteil des Förderprogramms Städtebaulicher Denkmalschutz.

Ausgangssituation

Mit Ratsbeschluss vom 17.12.2015 bzw. 15.02.2018 (Erweiterung des Untersuchungsgebietes) wurde die Einleitung vorbereitender Untersuchungen gemäß § 141 BauGB für das Untersuchungsgebiet „Westliche Altstadt“ beschlossen (RV-120/2015 und RV-12/2018). Ziel der vorbereitenden Untersuchungen (VU) war: „Das historische Stadtbild und die Kulturdenkmäler sollen bewahrt werden. Funktionale Mängel, Leerstände, bauliche Defizite und gestalterische Mängel sollen beseitigt werden. Damit soll die Funktion des Oberzentrums Flensburg gesichert werden und mit dem historischen Zentrum soll die Attraktivität der Stadt Flensburg insgesamt vergrößert werden.“ Die vorbereitenden Untersuchungen (VU) haben dem Untersuchungsbereich erhebliche Qualitäten und Potenziale attestiert. Die Altstadt verfügt u.a. über eine einzigartige historische Bausubstanz, sie ist der Ankerpunkt für die Flensburger Kultur-, Museums- und Kreativszene und sie hat einen vielfältigen Nutzungsmix mit attraktiven Einzelhandels- und Gastronomieangeboten.

Daneben gibt es aber erhebliche Substanz- und Funktionsschwächen, die insgesamt das Stadtzentrum stark beeinträchtigen. Bei der historischen Bausubstanz besteht ein erheblicher Sanierungsstau, sowohl bei Gebäuden im privaten als auch im kommunalen Eigentum. Auch die Leerstandsquote ist groß. Bei den Freiräumen sind starke Defizite in der Barrierefreiheit oder Barrierearmut vorhanden. Öffentliche Stadtplätze weisen daneben auch erhebliche gestalterische Missstände auf (z. B. Neumarkt, Südermarkt, Berliner Platz).
Beschlussvorlage RV-111/2018 und das Beschlussblatt
Beschlussvorlage RV-39/2019 und das Beschlussblatt
Beschlussvorlage RV-18/2020 und das Beschlussblatt

Zielsetzung

In der Innenstadt von Flensburg, die zum größten Teil vom historischen Altstadtkern gebildet wird, gibt es nach den vorliegenden vorbereitenden Untersuchungen erhebliche städtebauliche Missstände. Zielsetzung ist eine Beseitigung der städtebaulichen Missstände innerhalb eines Zeitraums von 15 Jahren. Als Erfolgskontrolle soll der regelmäßige Abgleich von geplanten Maßnahmen und der erfolgten Umsetzung dienen.

Flensburg hat die neben Lübeck bedeutendste historische Altstadt im Land Schleswig-Holstein. Zielsetzung der Sanierung im Programm „Städtebaulicher Denkmalschutz“ ist es, die historische Bausubstanz als Grundlage für eine Stadtentwicklung zu nehmen und die im Gebiet festgestellten Substanz- und Funktionsschwächen zu beseitigen.

Viele hochwertige Baudenkmäler in diesem Gebiet weisen erhebliche bauliche und funktionale Mängel auf. Außerdem gibt es starke Probleme in der Erreichbarkeit der Innenstadt und in der Funktionalität der Straßen und Plätze. Wenn die Innenstadt als Einzelhandelsstandort auch in Zukunft in der Konkurrenz zu anderen Städten der Region und gegenüber den Einkaufseinrichtungen am Stadtrand bestehen will, sind auch dort Maßnahmen zu einer Verbesserung des Angebotes notwendig. Letztlich sind viele öffentliche Räume nicht dem historischen Umfeld angemessen und nicht barrierearm gestaltet.

Vorbereitende Untersuchungen (VU)

Die vorbereitenden Untersuchungen haben für die Westliche Altstadt das Leitbild „Westliche Altstadt 2030 – geschichtsbewusst mit der Zeit gehen“ formuliert. Dabei wurden schwerpunktmäßig fünf Handlungsfelder herausgearbeitet:

• Handlungsfeld: Substanz retten und instandsetzen
  Übergeordnetes Schwerpunktthema: Gebäudebestand / Baukultur
  Handlungsempfehlung:
  • Modernisierung und Instandsetzung Eckener Haus
  • Modernisierung und Instandsetzung Deutsches Haus inkl. Freiflächengestaltung
  • Modernisierung und Instandsetzung der Kaufmannshöfe
  • Modernisierung und Instandsetzung von privaten Gebäuden mit Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf
  • Verbesserung der Zugänglichkeit der Kaufmannshöfe
• Handlungsfeld: Ankommen und Orientierung erleichtern
  Übergeordnetes Schwerpunktthema: Mobilität / Erreichbarkeit
  Handlungsempfehlung:
  • Aufbau eines integrierten Leitsystems für die Altstadt
  • Umgestaltung des Südermarktes mit Einbindung der angrenzenden Verkehrsräume Friesische Straße (Ost), Dr.-Todsen-Straße und Klostergang mit Neuordnung der Verkehrsführung und der ÖPNV-Anbindung
  • Verkehrs-städtebauliche Neuordnung der Verkehrsachse Schützenkuhle - Neumarkt – Friedrich-Ebert-Straße - Süderhofenden insbesondere mit Reduzierung der Kfz-Verkehrsflächen und den räumlichen Schwerpunkt auf die „Pole bzw. Eingangsbereiche“ Neumarkt und ZOB sowie langfristig Errichtung einer zweiten Bus-Zentralhaltestelle an der Friedrich-Ebert-Straße
  • Qualifizierung der Fuß- und Radverkehrsverbindungen westlich der Fußgängerzone
  • Sanierung von Straßen (vor allem Friesische Straße und Nordergraben)
  • barrierefreie Gestaltung der Verkehrsanlagen
• Handlungsfeld: Handelsstadt ausbauen
  Übergeordnetes Schwerpunktthema: Einzelhandel
  Handlungsempfehlung:
  • (Intensivierung) Umsetzung gem. Aktionen zur Altstadtbelebung
  • Umsetzung gemeinsam koordinierter Marketingaktivitäten (Zusammenbringen der Interessensgemeinschaften und Vereine)
  • Refurbishment und Optimierung Mietermix Holmpassage
  • Erarbeitung von Nutzungskonzepten für die Kaufmannshöfe unter Einbindung lokaler Händler, Gastronomen, Gewerbetreibenden und weiteren potenziellen Mietern
  • Modernisierung und Instandsetzung/Neugestaltung/Ersatzneubau der C&A-Immobilie im Eingangsbereich des Hauptgeschäftszentrums
  • Ansiedlung nahversorgungsrelevanter Sortimente (vor allem NuG) im Nordteil des Untersuchungsgebietes
  • aktives Leerstandsmanagement in den Randlagen
  • Überprüfung und Optimierung des Wegeleitsystems/Beschilderungskonzeptes zu den Hoflagen
• Handlungsfeld: öffentliche Räume optimieren
  Übergeordnetes Schwerpunktthema: öffentliche Räume und Wohnumfeld
  Handlungsempfehlung:
  • Stärkung des öffentlichen Raumes sowie des Wohnraumumfeldes als Freizeit-, Erholungs- und Verweilort - attraktiv und barrierearm
  • Neugestaltung Südermarkt mit Umfeld und Friesische Straße
  • Neugestaltung Berliner Platz, Neumarkt
  • Ausbau barrierearmes Fußgängersystem (Führung- und Leitsystem)
• Handlungsfeld: Altstadtmarketing
  Übergeordnetes Schwerpunktthema: Marketing und Image
  Handlungsempfehlung: gemeinsames Altstadtmarketing durch Kooperationen
  • Quartiersmanagement Westliche Altstadt
  • quartalsmäßig erscheinende Sanierungszeitung
  • regelmäßig geführte Altstadtrundgänge mit Bezug zu aktuellen Schwerpunktthemen
  • wöchentlich stattfindende Sanierungssprechstunde für Eigentümer*innen

Sanierungsziele der VU

Folgende Sanierungs- und Entwicklungsziele werden für das Gebiet aus den Globalzielen der Flensburg-Strategie, den Zielsetzungen des ISEK „Perspektiven für Flensburg“ und den Handlungsempfehlungen abgeleitet. Die Ziele werden zu thematischen Bereichen zugeordnet:

• Stadtbild und Denkmalpflege,
• Verkehr und Infrastruktur,
• Nutzungsstruktur, Einzelhandel, Wohnen und Tourismus,
• Umwelt, Klima und Freiraum sowie
• Marketing und Imagebildung

Grundzüge der Förderung für private Eigentümer

Zur Förderung privater Modernisierungen bedarf es eines politischen Beschlusses.

Im Gebiet der VU wurden bezüglich des Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarfs vier Kategorien gebildet:

• kein Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf
• geringer Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf
• mittlerer Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf
• hoher Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf

Gebäude ohne Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf können, da keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 BauGB festgestellt wurden, keine Städtebauförderungsmittel erhalten.

Eigentümer*innen von Gebäuden mit geringem Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf können die mit damit verbundenen Kosten gemäß § 7 h Einkommensteuergesetz (EStG) absetzen.

Gebäude mit mittlerem und hohem Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf sollen sowohl mit Städtebauförderungsmitteln gefördert werden als auch von der erhöhten steuerlichen Absetzung nach § 7 h EStG profitieren können, um die im Vergleich zu den Gebäuden mit geringem Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf erheblicheren Missstände und Mängel beseitigen zu können. Hierzu wird vorgeschlagen, grundsätzlich als Anreiz für alle diese Fälle 100% des zu ermittelnden Kostenerstattungsbetrags, d.h. die gesamten unrentierlichen Kosten der Modernisierung bzw. Instandsetzung, als Förderung zu gewähren, soweit dafür ausreichende Städtebauförderungsmittel zur Verfügung stehen (ein Rechtsanspruch auf Gewährung von Zuwendungen bzw. eines Kostenerstattungsbetrages besteht nicht).

Nach drei Jahren soll der Erfolg dieser Förderquote evaluiert werden und ggf. eine neue Quote des Kostenerstattungsbetrags beschlossen werden.